Коган: в Подмосковье сегодня строят по принципу «кто на что горазд»

Губернатор Московской области и бывший глава МЧС Сергей Шойгу пообещал решить проблему обманутых дольщиков в своем регионе и создал Комитет по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, который возглавил Александр Коган. В интервью РИА Новости министр по долевому строительству рассказал, как именно будет решаться проблема дольщиков, как будет осуществляться контроль над застройщиками и по каким правилам теперь будет вестись строительство многоэтажного жилья в Подмосковье.

- Александр Борисович, добрый день, как вы оцениваете сложившуюся ситуацию в регионе?

- Следует сразу подчеркнуть, что данный регион является инвестиционно привлекательным для девелоперов и застройщиков жилья. Абсолютно понятно, что при такой привлекательности строят достаточно много, но при таких объемах появляется не меньше вопросов к форме заключения сделок и качеству строительства.

В Московской области строятся миллионы квадратных метров жилья с привлечением денежных средств граждан, но значительная часть этих сделок идет в обход действующего законодательства.

Нам бы очень хотелось сотрудничать со строителями, застройщиками и инвесторами на позитивной ноте. В настоящее время примеров такого сотрудничества в Московской области много – когда компании строят качественно и в срок. Однако много и других примеров, когда собираются деньги с граждан, а объекты вовремя не вводятся в эксплуатацию. Например, 34 компании сегодня находятся в состоянии банкротства, причем восемь из них привлекали средства граждан. Очень хотелось бы, чтобы права этих дольщиков были защищены.

- Какая проблема, связанная со строительством в Подмосковье, вызывает у вас наибольшее беспокойство?

- Очень серьезная проблема Московской области - это строительство многоквартирных домов на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и дачных земельных участках. Это прямой обман людей. Покупатели никогда не зарегистрируют нормальное право собственности на этом земельном участке – там получаются доли или часть дома, но если у тебя доля, ты не имеешь права даже зарегистрироваться в этой доле. Прописки у покупателя доли не будет, продать эту долю фактически невозможно. К тому же на этих территориях нет нормальной инженерной и социальной инфраструктуры. Данные земли не приспособлены под массовое проживание людей: там постоянно отрубает электричество, нет коммунальных сетей, на постоянной основе подключенных. Поэтому такие покупатели идут к муниципальным властям, а потом к нам, и это все накапливается.

Надо вносить изменения в законы. В том числе в закон о рекламе, чтобы компания, которая не имеет соответствующих разрешений, не могла рекламировать определенные продукты. Людей сегодня дурачат через рекламу, никто за этим не следит. Висит баннер, где продается квартира в многоквартирном доме, мы звоним туда, а там земли ИЖС. Это абсолютный обман людей, это же понятно, что там никакая не квартира, но простой покупатель не всегда понимает такие юридические тонкости. Поэтому в рекламе и надо писать, что продается доля в большом доме, которая будет соответствовать вашей квартире, где вы не будете иметь право получить прописку, регистрацию, которую вы фактически не сможете продать, что вы покупаете долю, чтобы жить как на даче. Прямо так и надо писать в рекламе, а людей дурачат.

- Почему эти ситуации вообще стали возможны?

– Это связано исключительно с порядком. Либо главы местных администраций не хотят вести контроль за подобными "застройщиками", либо они как-то аффилированы с ними. Я не думаю, что глава не знает, что происходит в его районе. Главы все знают про эти ситуации, но принципиально не принимают решения.

- Некоторые такие застройщики говорят, что главы против, но существуют лазейки в законе…

- Все, что говорят такие застройщики – это лукавство. Если глава против, ничего на этом объекте не построишь. Там хоть лазейки, не лазейки, но ничего ты не построишь, если глава против. Если глава видит, что на землях ИЖС строится многоквартирный дом, он эту стройку может остановить в любой момент.

Это серьезная проблема. Московской области действительно нужны многоквартирные малоэтажные дома, они дешевые, они быстро возводятся, меньше бюрократических проволочек с ними, административных барьеров, но строить их надо на землях поселений. Получать технические присоединения по полной программе. Инфраструктуру нужно получать. Нельзя на землях ИЖС, где предусмотрен маленький домик, сажать многоквартирный дом – ты создаешь неудобства для кучи людей, которые вокруг, а также кучу проблем с коммуникациями, со средой обитания.

- А много таких домов в области?

На землях ИЖС очень много. У нас уже есть несколько десятков жалоб по таким объектам. Эта проблема будет решаться через федеральное и региональное законодательство. В перспективе нам нужно держать под контролем все земельные участки, включая земли ИЖС.

- Сколько в настоящее время обманутых дольщиков в МО?

- Официальные данные таковы: из 143 жилых объектов, которые были признаны проблемными в 2005 году, на конец первого полугодия 2012 года в Московской области осталось 40 объектов, по которым были нарушены права 5,004 тысячи граждан. При этом семь из них были переданы Москве после официального расширения границ города с 1 июля, а еще по восьми объектам частично решена проблема пострадавших 357 граждан-соинвесторов.

Всего же, с учетом 33 жилых объектов, оставшихся с 2005 года, власти области осуществляют контроль за 136 домами, по которым нарушены сроки завершения строительства и поступают обращения граждан. На восьми объектах в отношении застройщиков уже введена процедура банкротства, на 14 объектах судом наложен арест на имущество, принадлежащее КТ "Социальная инициатива и К", на двух объектах имеются факты двойных продаж, а восемь объектов находятся на федеральных землях.

Самые проблемные муниципальные образования – Балашиха (12 объектов), Солнечногорский микрорайон (девять объектов), Ногинский микрорайон (восемь объектов), а также Люберецкий, Одинцовский микрорайоны и города Ивантеевка и Королев, где насчитывается по шесть объектов.

А вообще, по разным оценкам, в Подмосковье насчитывается около 20 тысяч семей обманутых дольщиков.

Сейчас мы делаем ревизию всего этого, но проблема в том, что это не останавливается, это продолжается.

- А как вы планируете достраивать самые проблемные дома, где стройка остановлена на начальной стадии, а практически все квартиры уже распроданы?

– Мы планируем давать преференции крупным инвесторам, которые много строят в Московской области. Будем создавать благоприятные условия для инвесторов, которые ни разу людей не обманывали, либо не оказывались в таких проблемных ситуациях, а если оказывались, то самостоятельно решали проблемы и выходили из них. Такие примеры есть. У компании ПИК были очень сложные моменты с остановкой строительства, с неисполнением сроков сдачи домов в эксплуатацию, но они эти проблемы решили.

Также надо разбираться с изначальными инвесторами объекта, которые все распродали, но ничего не построили. Будем добиваться определения нецелевого использования денег, а после этого, если были вопросы вывода денег из оборота, то надо разбираться были ли нарушения уголовного законодательства, заводить уголовные дела. Нельзя же постоянно обманывать людей и гулять на свободе!

Однако с уголовными делами тоже все не так просто – это целая процедура. Так просто уголовное дело на человека не заведешь, даже если он по всем косвенным признакам нарушил все мыслимые и немыслимые нормы и правила действующего законодательства. Ладно, если он сделал некие экономические просчеты, стал банкротом и вышел из бизнеса, но если это преднамеренное банкротство, вывод или отмывание денег, его надо преследовать по уголовным статьям, но это все еще предстоит доказать.

- Как добиться полной прозрачности долевого строительства? Это в принципе возможно?

– Федеральный закон номер 214, призванный защитить права дольщиков, до сих пор все обходят. Никто не хочет работать прозрачно и честно. Наша задача как раз навести порядок. Но и 214-й федеральный закон не является панацеей от всех бед.

Как я уже говорил, надо вносить поправки в закон о рекламе, кроме того, надо страховать долевое строительство, надо вводить солидарную ответственность застройщиков с банками.

Можно на выбор застройщикам предоставить солидарную ответственность с банком, коммерческое страхование и взаимное страхование, которое будет работать по принципу сегодняшних саморегулируемых организаций (СРО), но более прозрачно. Пусть пользуются любым механизмом.

У граждан должна быть уверенность, что при банкротстве застройщика им вернут деньги с процентами за их использование. Тогда будет доверие, а цены на жилье это не особо изменит. Это будет принцип СРО, но более прозрачный и контролируемый.

- Кстати, сегодня банки довольно спокойно дают ипотечные кредиты на довольно сомнительные объекты…

– Ну, это проблемы банков, но это все неверно и незаконно. Есть четкие законные схемы, и мы предлагаем двигаться в их рамках.

В Московской области сегодня строят по принципу "кто на что горазд". Сейчас уже договоры бронирования появились, по которым граждане передают застройщику 10-15 процентов стоимости квартиры на самом начальном этапе. Этот тип договора не требует даже наличия разрешения на строительство. В ходу предварительные договоры, вексельные схемы. Появились депозиты на счетах банка, когда гражданин должен деньги сдать туда, кто-то там начинает что-то строить, банк это что-то начинает финансировать. То есть настолько мутные схемы, что очень бы хотелось привести это все в порядок, и мы приведем.

Перед нашим ведомством стоит задача в течение года разобраться во всем этом, в каждом объекте. По состоянию на первый квартал в Московской области с привлечением средств граждан 370 застройщиков строят 1,322 тысячи домов. Из них по договорам долевого участия для строительства 1,13 тысячи домов привлечены средства 63,378 тысячи граждан. Мы должны разобраться с каждым застройщиком, как именно он эти средства привлекает.

Ведь несложно понять, по каким схемам кто привлекает, как принимает. Стройка – это же не компьютер, тут не вскочишь и подмышку ее не возьмешь. Не убежишь: начал строить – все. Можно прийти и спросить – покажи, как ты привлекаешь средства? Можно проследить всю цепочку, всех юрлиц, а в итоге найти итогового получателя средств, на которые дом строится. Причем, если фиктивное юрлицо может убежать, то застройщик с земли и объекта, куда он деньги вложил, никуда не денется.

Присутствует огромное желание навести порядок, впрочем, мы понимаем, что возможно будет снижение объемов строительства, что может произойти корректировка цены в связи со снижением объемов и повышением конкуренции.

- Сильная будет корректировка?

– Аналитики считают, что не более 4%. Но, как только с рынка пропадут недобросовестные застройщики, ситуация нормализуется. Я полагаю, что нормальные застройщики, которые понимают тренды, приведут все в соответствие с действующим законодательством.

А если застройщики еще не понимают, что происходит, наша задача до них довести и дать им некоторое время на переходный период. Сегодня нет неразумных людей, мы не хотим рубить с плеча. Например, одной компании дали два месяца, чтобы навести порядок. Если вернемся через пару месяцев, а они не наведут, будем принимать меры.

Средства граждан должны привлекаться в соответствии с действующим законодательством. Более того, если застройщикам кто-то мешает нормально работать на уровне администрации муниципальной – пусть дадут нам знать. Мы и с ними переговорим. У нас стоит задача добровольно всем объяснить, что надо навести порядок.

- По поводу порядка. В Подмосковье есть много проблемных проектов на землях Минобороны. Дольщики считают, что данное министерство все рекорды побило в Московской области по их воспроизводству. Как с этим быть?

– По Минобороны все сложно, они не идут на контакт, они прячутся от всех. Прячутся от проблем, но проблема сама собой не рассасывается, ее нужно разрешать. Там придется искать индивидуальные пути решения по каждому объекту в ручном режиме. Типового решения не найти – объекты разные, проблемы тоже очень разные.

Например, существует ситуация с объектами "Спецстроя", когда он через какую-то подставную фирму собирал деньги с граждан и строил. Это был абсолютно коммерческий проект в Красногорске. Они его не достроили, потом его принял правопреемник, потом еще один. Два или три этих "Спецстроя" были ликвидированы, а сейчас снова очередной "Спецстрой" приходит и говорит, что денег на достройку нет. Мы предлагаем отдать объект "Мортону", который его достроит за 2-3 месяца, но они в ответ хотят получить 80 миллионов рублей доплаты за какие-то оставшиеся площади, хотя деньги они от всех дольщиков собрали, а деньги уже куда-то ушли. Однако по документам за ними числится какая-то доля. Мы предложили сначала достроить объект, чтобы они потом эту свою долю продали, но это тоже их не устроило. Эта позиция Минобороны всех в шок приводит.

- Вы курировали и курируете программу малоэтажного жилья "Свой дом". Как считаете, в Подмосковье интересно строить нормальное малоэтажное жилье, а не эти дома на землях ИЖС?

– Малоэтажное жилье целесообразно и интересно строить в Московской области. Это очень хорошо с точки зрения распределения нагрузки на инфраструктуру, чтобы сети не концентрировались в Красногорске или Одинцово, а инфраструктура не скапливалась бы вокруг крупных городов. Другое дело, что застройщикам это не интересно, понятно, что вся прибыль в основном идет с высотных домов. В строительстве малоэтажного жилья в основном заинтересованы жители и власти.

- Будете как-то развивать это направление?

– Да, надо создавать определенные предпосылки к строительству малоэтажного жилья, возможно, что и на землях, переданных Фонду РЖС. Есть еще муниципальные и региональные земли, которые неэффективно используются, где цели назначения можно поменять и ввести их в оборот. Есть также мысли пересмотреть генеральное планирование, которое есть у нас, нормативы, которые использовались при этом планировании. Поставить приоритет на малоэтажку. Губернатор про это нам уже говорил, но остается кому-то еще все это реализовать. Изменение генплана – это очень серьезный процесс.

В настоящее время с этими документами в Подмосковье сложная ситуация. Планировочные документы, которые действуют сегодня на многих территориях,1970-1980-х годов, а 40% территорий даже не начинали работать по приведению этих документов в порядок. При этом с 1 января 2013 года ты по закону не сможешь ввести участок, если не готовы документы территориального планирования и градостроительного зонирования. По большому счету, вся деятельность останавливается. Работа предстоит колоссальная.

Стоит также отметить, что в настоящее время губернатор запретил перевод в другие категории использования сельхозземли и земли лесного фонда. Это до момента пока не наступит определенная ясность в градостроительной политике Подмосковья. Сегодня участки со страшной силой вводятся в оборот. Однако существует и огромное количество частных земельных участков, которые вообще никак не осваиваются, просто лежат мертвым грузом. Надо что-то делать, возможно, увеличивать налоги.

- А как обстоят дела с налогом на недвижимость? Вы же выступали одним из авторов изменений к порядку расчета налога на недвижимость?

– До 1 января 2013 года Минфин должен внести предложения по этому налогу. Планируется сначала пробно ввести этот налог в Тверской области и еще двух-трех регионах. Сложно сказать, как именно он в итоге будет рассчитываться, все зависит от инвентаризации, оценки и методологии.

Минэкономразвития предлагает имущественный вычет. Например, если у вас участок в 50 соток или квартира площадью 100 квадратных метров, то вычитаете, допустим, 10 соток или 60 квадратных метров и платите только с оставшихся площадей. Таким образом, недвижимость эконом-класса это не затронет совсем.

Минфин предлагает отрегулировать ставку налога на недвижимость коэффициентами рыночной стоимости. Например, если квартира невысокого класса, то коэффициент 0,01%, к примеру, а если квартира элитная, то он может быть 1-2%. В итоге разница в сумме налога для жилья эконом-класса и элитки может достигнуть 1 тысячи раз.

Но методику еще не вывели окончательно. Поэтому и хотят пилотные проекты ввести, чтобы обкатать, а потом перекинуть на всю Россию.

Московской области очень выгодно введение этого налога. На территории есть элитные коттеджные поселки, которые могут платить в областной бюджет земельный налог в миллиарды рублей. Потенциал там колоссальный. Только по одной Рублевке, если пересчитать по рыночной стоимости землю и недвижимость, выйдет на несколько миллиардов. Примерно 2,5-3 миллиарда рублей можно собрать.

А таких поселков, как на Рублевке, в Подмосковье уже много застроено. Это будут десятки миллиардов рублей. Это насколько увеличится бюджет, и при этом платить будут не бедные, а богатые. Классная идея. Я сторонник этой идеи, ее надо реализовать.

Беседовал Артем Блюденов