Таунхаусы по-подмосковному: жилье, все дальше уходящее от МКАДа
МОСКВА, 2 ноя - РИА Новости, Марина Заблудовская. Таунхаусы занимают хотя и видное, но пока далеко не первое место в ряду жилых объектов загородной недвижимости Подмосковья. Спрос на подобное жилье за последние три года возрос почти втрое, чего нельзя сказать о спектре предложений, который пока не может удовлетворить потребительские аппетиты, ведь приобрести по-настоящему бюджетный таунхаус можно только на дальних рубежах от столицы.
Под широким углом
Сколько покупателя городскими квартирами "не корми", он все равно смотрит в сторону загорода, мечтая пусть о небольшом, но отдельном доме с участком земли в придачу. Однако для большинства столичных жителей приобретение коттеджа вблизи Москвы - задача непосильная с финансовой точки зрения. Впрочем, бюджетная альтернатива дорогостоящим загородным владениям существует уже не один год - это так называемые таунхаусы.
Развитие сегмента таунхаусов - малоэтажных объектов недвижимости, рассчитанных на проживание нескольких семей, - долгие годы шло медленными темпами. Потребители далеко не сразу приняли диковинные "сросшиеся" дома, предпочитая по старинке в качестве загородных резиденций приобретать коттеджи или, как бюджетный вариант, дачи.
Соответственно, продажи в этом секторе были крайне низкими. Поэтому застройщикам, первоначально рассчитывавшим сделать таунхаусы доступным городским форматом жилья, пришлось быстро сменить дислокацию и переместить дальнейшее строительство за пределы мегаполиса. Да и стремительный рост цен на столичную землю автоматически исключал возможность возведения в столичной черте бюджетных малоэтажных домов.
Однако постепенно интерес покупателей развернулся в сторону поселков, где были представлены малоэтажные жилые объекты, в число которых, помимо таунхаусов, также входят дуплексы, квадрохаусы и малоэтажные многоквартирные дома. Спрос на подобное жилье, по мнению одних игроков рынка, за последние три года вырос почти втрое и продолжает удерживаться на высоком уровне.
"По сравнению с прошлым годом, предложение таунхаусов увеличилось на 20%, при неизменно высоком спросе. Реализация квартир в малоэтажных многоквартирных комплексах увеличилась в 3,5 раза, а предложение выросло в 2 раза. Этот формат является самым популярным на рынке загородной недвижимости в настоящий момент и определенно останется самым востребованным еще на протяжении следующих 2-3 лет", - утверждает руководитель офиса "Парк Культуры" департамента загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" Валерий Лукинов.
Правда, директор по развитию компании ГУД ВУД Александр Дубовенко привносит в столь привлекательную картину некоторые важные корректирующие штрихи.
"В эконом-сегменте сохраняется некоторый паритет спроса и предложения, с незначительным перевесом в пользу первого. Но хочется отметить, что действительно качественных проектов эконом-класса немного (примерно половина всего предложения)", - отмечает он.
С собеседником агентства соглашается и Мария Кондрашина, исполнительный директор "СКМ Групп", признавая тот факт, что на рынке недвижимости Москвы и области сейчас нет действительно интересных, качественных проектов с таунхаусами класса "комфорт" и "эконом". Хорошие предложения, по мнению эксперта, имеют место быть, но цены на них, как правило, или завышены, или поселки являются "проблемными", например, испытывают сложности с оформлением земельного участка, инженерных коммуникаций.
Градиент актуальности
О характере спроса на таунхаусы можно судить по интенсивности продаж в данном сегменте.
"В среднем по рынку малоэтажного жилья при цене таунхауса класса "эконом" 5-6 миллионов рублей скорость продаж может достигать более 6 объектов в месяц в одном поселке. Для сравнения: в сегменте "псевдо-элит" при цене около 0,5-1 миллиона долларов США таунхаусы продаются со скоростью 1-2 объекта в месяц", - рассказывает директор по маркетингу "Велес девелопмент" Тимур Фаизов.
Самыми популярными направлениями, где представлены как моноформатные поселки с таунхаусами, так и мультиформатные поселки, включающие в свой "модельный ряд" таунхаусы и дуплексы, по-прежнему остаются запад и юго-запад Москвы и Подмосковья.
Однако эксперты рынка делают специфические ремарки относительно "статусности" проектов, расположенных по тем или иным направлениям. В частности, по словам Лукинова, самые престижные поселки сосредоточены на удалении до 20 километров по таким направлениям, как Новорижское, Киевское, Калужское и Ленинградское шоссе, которые привлекают своей высокой транспортной доступностью.
Именно здесь, как уверяет эксперт, с начала 2012 года было заключено около трети всех сделок области. А вот к бюджетным направлениям, со слов Фаизова, относятся все восточные шоссе, находящиеся в географическом секторе "юго-восток - северо-восток".
В числе самых активно развивающихся направлений Кондрашина особо выделяет Киевское и Калужское шоссе, проходящие по территории "новой" Москвы.
Эксперты называют несколько основных причин повышенного интереса потребителей к такому формату загородных объектов, как таунхаус.
"Дело в том, что малоэтажное жилье - это своеобразный переходный кластер между городскими квартирами и чисто загородными коттеджами - рассуждает Владимир Яхонтов, управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость". - Поэтому его выбирают и те, кто хочет жить за городом, но по каким-то причинам не готов к покупке коттеджа, и те, кто предпочитает городской формат, но мечтает о спокойствии и лучшей, чем в мегаполисе, экологии".
Вместе с тем, признаются эксперты, даже если покупатель мечтает именно о таунхаусе, букет "нюансов", сопутствующих выбору этого класса жилья таков, что окончательное решение бывает далеко не всегда в пользу этих объектов.
"Разумеется, любой человек с удовольствием отдаст предпочтение "тауну" в 100 квадратных метров в сравнении с квартирой аналогичного метража при прочих равных. Другое дело, что "прочих равных" не бывает, и, как правило, "тауны" строятся на расстоянии большем от МКАД, чем многоэтажные дома. И тогда возникает война компромиссов: что предпочтительнее комфорт проживания или транспортная доступность? Пока в целом транспортная доступность оказывается важнее", - говорит Дубовенко.
По его словам, наиболее востребованы объекты эконом-класса в зоне до 30 километрах от МКАД площадью 100-150 "квадратов".
"Наибольшее же количество сделок купли-продажи таунхаусов проходит в сегменте 170-250 квадратных метров на 3-4 сотках земли" - добавляет Фаизов.
Ареал обитания
Найти малоэтажное жилье эконом-класса в пределах 30 километрах от МКАД крайне сложно. По мнению генерального директора ООО "Сабидом" Александра Барановского, в этом случае уместнее говорить о проектах класса "комфорт" - вроде ЖК Festival, который расположен в 8 километрах от МКАД по Калужскому шоссе на присоединенных территориях столицы.
Что касается поселков таунхаусов непосредственно эконом-класса, то в большинстве своем они располагаются на расстоянии 35-50 километров от МКАД. Это делает их не слишком комфортным жильем для постоянного проживания, особенно для тех владельцев, которые работают в Москве и вынуждены ежедневно совершать длительный вояж туда и обратно.
Например, Фаизов подчеркивает тот факт, что основным недостатком, который может негативно повлиять на решение покупателя, по-прежнему остается неразвитая транспортная инфраструктура.
Экономика "эконома"
Кстати, именно последний критерий делает таунхаусы столь привлекательными для покупателя. Ведь на те деньги, которые бы он отдал за обычную квартиру в 35 "квадратов", расположенную при этом далеко не в самом престижном районе Москвы, можно приобрести таунхаус общим метражом до 100 квадратных метров.
Многие эксперты также сообщают, что в основу бюджета на приобретение загородного дома часто закладываются деньги, полученные от продажи городского жилья. "60% наших клиентов продали квартиру для покупки таунхауса", - делится опытом Барановский.
Кондрашина в свою очередь добавляет, что существует даже практика, когда застройщики принимают квартиру в зачет при покупке "тауна": "Клиент получает возможность переехать в таунхаус, не продавая квартиру, а отдав ее застройщику на реализацию по заниженной стоимости. Так происходят примерно 5-10% сделок".
Стоимость на малоэтажные многоквартирные объекты эконом-класса, по мнению большинства экспертов, колеблется в пределах 5-6 миллионов рублей. По словам генерального директора агентства недвижимости DNA Realty Антона Белых, верхняя
ценовая граница на бюджетные предложения составляет 7 миллионов рублей.
А руководитель управления маркетинга и продвижения Фонда РЖС Николай Шмелев указывает, что цена реализации загородного малоэтажного жилья наиболее сильно приближена к себестоимости строительства - с учетом доходности застройщика, разумеется.
"Соотношение же цен на жилье выглядит следующим образом: квартира в многоквартирном доме - 3,2 - 3,3 миллиона рублей; квартира в таунхаусе - 5-8 миллиона рублей", - констатирует коммерческий директор RDI Алексей Гусев.
В качестве несомненного плюса таунхаусов, по сравнению с квартирами, эксперты отмечают явную выгоду по расходам на содержание.
В частности, Шмелев из Фонда РЖС приводит в пример следующие расчеты: "Расходы на эксплуатацию типовой 3-комнатной квартиры площадью примерно 65 квадратных метров могут составить в среднем 2,99 тысячи рублей в месяц, а расходы на блок-секцию таунхауса экономического класса площадью примерно 100 квадратных метров - 2,8 тысячи рублей в месяц. Таким образом, средние затраты на содержание типовой "трешки" сопоставимы и даже несколько выше, чем затраты на содержание собственного дома".
Жилищный second hand
Не стоит забывать, что на рынке загородной недвижимости также существует понятие вторичного жилья, у которого есть свои преимущества. Впрочем, выбор такового в том же сегменте таунхаусов, по сравнению с городской "вторичкой", достаточно скромный.
Как поясняет Лукинов, на рынке вторичной недвижимости в продаже в целом не так много домовладений - всего около 4,3 тысячи коттеджей и 2,9 тысячи квартир в таунхаусах.
"В наиболее ликвидных проектах - это вовсе единичные предложения, так как сегмент вторичных продаж в коттеджных поселках в том формате, в котором он существует на сегодняшний момент, зародился совсем недавно", - рассказывает риелтор.
При этом, по его словам, преимущество "вторички" главным образом заключается в более высокой степени готовности или более низкой цены. Кроме того, такие дома реализуются в уже сложившейся среде: коммуникации работают отлажено, сформировано социальное окружение, затраты в отделку составляют куда меньшие суммы, чем вложения в создание интерьеров из голых стен, фактически с нуля.
Грядущее - ближайшее и не очень
О перспективах развития сегмента малоэтажного загородного жилья игроки рынка говорят со сдержанным позитивом, признавая, что за последние пару лет количество предложений здесь увеличилось в разы. Но в ближайшем будущем каких-то всплесков строительной активности эксперты не ожидают и даже пророчат загородному рынку некоторое затишье.
"Темпы роста данного сегмента, если брать в расчет настоящие таунхаусы общей площадью не менее 170 квадратных метров на расстоянии 15 километров от МКАД, ограничены в Московской области и будут сокращены. Девелоперы на данном удалении будут вынуждены в течение ближайших 10 лет строить многоэтажку", - уверен Фаизов.
Свой прогноз он объясняет дороговизной технических условий и высокими тарифами на покупаемые мощности.
Как считает собеседник агентства, сегмент строящихся таунхаусов в ближайшие 10 лет сместится дальше от МКАД - до 20 километров.
Так что говорить, что будущее столичного загорода за таунхаусами пока рано. Москве и ее рубежам еще далеко до американских пригородов и малых городов, где таунхаусы зачастую являются ядром архитектурной концепции.
"Российская практика показывает, что на многих загородных землях застройщики предпочитают возводить многоэтажные многоквартирные дома, целые микрорайоны", - резюмирует Шмелев.