Метро строится, жилье дорожает: доплата за «рельсы» составит 15%
МОСКВА, 20 июл - РИА Новости, Марина Малкова. Жилье вблизи строящихся станций метро и железной дороги, на развитии которых в московском регионе обещают сосредоточиться власти, может вырасти в цене на 15%, правда, не сразу: дорожать квадратные метры будут постепенно, вместе с увеличением спроса на недвижимость вблизи метро. А вот нанимателям квартир в шаговой доступности от столичной подземки, стоит готовиться к тому, что ставка аренды для них резко вырастет чуть ли не день в день с открытием новой станции, заявляют эксперты, опрошенные РИА Новости.
К метроближе - цена больше
Программу развития Московского метрополитена до 2020 года столичные власти утвердили в минувшем апреле. За ближайшие 8 лет, если правительство Москвы выполнит обещанное, городской подземный транспорт увеличится в 1,5 раза. Протяженность метропутей вырастет на 150 километров, появится порядка 70 новых станций. Несколько линий подземки уйдут за МКАД в ближайшее Подмосковье, радиальные направления будут связаны еще одним кольцом - Третьим пересадочным контуром.
"Опубликованная властями Москвы карта строительства метрополитена позволила девелоперам Москвы и Подмосковья позиционировать свои объекты как имеющие хорошую транспортную доступность к городу в будущем", - комментирует Петр Машаров, генеральный директор "Century 21 Еврогруп Недвижимость". И хотя этим планам суждено сбыться только через 3-8 лет, покупатели уже сейчас делают свой выбор в пользу таких проектов и голосуют рублем, утверждает эксперт.
Строительство станции метро "Новокосино", открытие которой намечено на сентябрь 2012 года, приводит пример Машаров, уже повлияло на стоимость квартир в строящемся рядом микрорайоне "Новокосино-2" в городе Реутов.
"Безусловно, наличие метро в пешей доступности от жилья увеличивает его привлекательность в глазах покупателя и, соответственно, цену", - объясняет эксперт.
Правда, оговаривается он, за сэкономленное время в пути люди готовы переплачивать не более 5% в сравнении со средней ценой по рынку.
А вот заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова утверждает, что рост цен из-за появления метро может оказаться выше.
"Новость о строительстве и скором открытии станции метро воспринимается потребителем как существенное улучшение транспортной доступности жилья", - настаивает эксперт.
Среди новостроек Москвы, расположенных в пешей доступности от метро, средняя стоимость квадратного метра составляет 203,25 тысячи рублей, что практически на 16% превышает среднерыночную стоимость квадратного метра, делится информацией Новикова.
Похожий рост наблюдается и на вторичном рынке жилья, рассказывает руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов.
"На вторичке открытие метрополитена обычно увеличивает стоимость предложения на 10-15%", - уточняет он.
Однако, чтобы просить доплату, одного объявления о начале строительных работ недостаточно.
Как рассказывает Таганов, ценовой скачок обычно происходит накануне открытия новой станции подземки, а точки максимума цены на жилье достигают уже после того, как метро заработает.
"Открытие метрополитена "подтягивает" за собой и другие инфраструктурные объекты - продуктовые магазины, торговые и развлекательные центры, предприятия бытовых услуг, которые в свою очередь делают условия жизни более комфортными, а значит, повышают стоимость жилья в районе", - объясняет аналитик.
Почти все собеседники РИА Новости единодушны в том, что фактор метро имеет наибольшее влияние на цены на квартиры эконом-класса. В среднем, по данным "Инкома", однушка на вторичном рынке жилья, расположенная в доме в 10 минутах ходьбы от "подземки", обойдется в 6 миллионов рублей. А если от дома до метро приходится добираться транспортом, причем не менее 10 минут, цена составит уже в среднем 5,4 миллиона рублей.
Арендаторы готовят кошельки
Куда более важную роль доступность метро играет на рынке съемного жилья, убеждена руководитель управления аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость" Галина Киселева.
"Люди не столько уделяют внимание району - его всегда можно с легкостью сменить, сколько близости остановок общественного транспорта, в том числе метро", - комментирует она.
В связи с этим открытие новых станций метро, как считает эксперт, всегда на руку собственникам квартир окрестных домов - они могут смело требовать прибавки к стоимости найма своего жилья.
Рост цен на съемное жилье происходит максимум за полгода до непосредственного начала функционирования транспортного узла, сообщает Киселева.
"Арендаторы - люди, живущие здесь и сейчас, поэтому долгосрочная перспектива их мало прельщает", - объясняет эксперт.
По данным "ИНКОМ-Недвижимость", открытие новых станций метро повышает ставки до 15%. Максимальный рост отмечается на квартиры, расположенные в домах практически вплотную примыкающих к станциям.
На 7-10% увеличивается стоимость найма на жилье в 5-7 минутах ходьбы, 5% прибавляют квартиры в 10-15 минутах пешком, а прочая недвижимость, сдающаяся в аренду, практически не дорожает, констатирует Киселева.
Специалист МИАН Оксана Иванова также называет 15% как максимальный размер увеличения арендной платы.
Однако одновременно она уточняет, что эти цифры актуальны для стоимости арендной ставки до 60 тысяч рублей: "При более высоких ценах аренды доступность метро не имеет значения. Интереснее становится класс жилья - тип дома, наличие охраны, парковки, инфраструктуры в жилом комплексе и тому подобное".
Ставка на электрички
А вот ценообразование на жилье вблизи подмосковного "аналога" метро - электричек - намного сложнее, чем в случае с подземкой, заявляют эксперты, опрошенные РИА Новости.
"Сейчас функции метрополитена в Подмосковье выполняет железная дорога, так как является единственной альтернативой автотранспорту", - говорит Таганов.
По тому, как наличие железной дороги влияет на цену предложения и на ликвидность объекта недвижимости, можно предположить, каким образом в будущем на тех же показателях скажется появление в ближайшем Подмосковье метро. Подобные наблюдения, кстати, помогут спрогнозировать изменение цен на жилье и в "новой" Москве, где власти планируют сосредоточиться главным образом на развитии скоростного рельсового транспорта в виде электричек и трамваев, а не строить метро.
По словам Таганова, наличие в непосредственной близости железнодорожной станции повышает цену на жилье в пределах пешей доступности на 15-20%.
Впрочем, предупреждает Иванова, это наблюдение, применимо, если населенный пункт находится в зоне до 40-50 километров от Москвы - ведь именно у жителей таких городов и поселков есть возможность ездить на работу в Москву.
Одновременно, продолжает Машаров, у подмосковного жилья около железной дороги могут быть и минусы - слишком близкое нахождение жилого дома к железнодорожной ветке, наоборот, уменьшает стоимость квадратного метра из-за шума проходящих поездов.
"Если же дом находится в 10-15 минутах пешей доступности, то шум практически не слышен, зато жители имеют хороший альтернативный транспортный путь", - комментирует он.
Особенно, настаивает собеседник агентства, этот фактор важен при удаленности 10-20 километров от МКАДа.
"Электричка позволяет жителям таких районов добираться до центра Москвы, где расположены вокзалы, за 40 минут. Часто их путь до работы занимает меньше времени, чем путь из отдаленных районов города не охваченных метро", - констатирует эксперт.
Железнодорожному транспорту и метро неведомы пробки. Из пункта А в пункт Б электрички и поезда в подземке приходят строго по графику, позволяя пассажирам прогнозировать время в пути и добираться до места назначения в минимально короткий срок. Неудивительно, что метро и электрички остаются самыми востребованными видами транспорта, а, следовательно, больше других влияют на ценообразование в сфере жилья.
Спрос на жилье в районах, куда придет метро, несомненно, увеличится, что порадует собственников жилья, которые автоматически станут обладателями более дорогого имущества, резюмируют эксперты. А вот квартиросъемщикам, скорее всего, придется согласиться на доплату, так как арендодатели наверняка не упустят шанса повысить ставку аренды в связи с изменившейся транспортной ситуации.