Как изменятся налоги на недвижимость в 2025 году

сегодня в 11:40

Фото - © Фотобанк Лори

Какие изменения ждут россиян в уплате налогов, связанных с недвижимостью, РИАМО рассказал управляющий партнер WE-ON GROUP Кирилл Чебаков.

Как изменится имущественный налог с учетом кадастровой переоценки

Фото - © Фотобанк Лори

Имущественный налог в 2025 году будет платиться с учетом кадастровой переоценки, которая прошла в 2023 году. Налог с учетом переоценки нужно будет уплатить до декабря 2025 года. На сколько выросла кадастровая стоимость в Москве и регионах?

В 2023 году на основании Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ по всей России была проведена переоценка кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. Отчеты об итогах произведенной в каждом регионе оценки размещены на сайте Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Ранее в некоторых СМИ уже публиковались сведения о среднем увеличении кадастровой стоимости (КС) жилья в Москве на 21%, основанные на результатах проведенной переоценки. В данном контексте необходимо отметить и об увеличении для собственников московского жилья налога на имущество физических лиц, поскольку налоговой базой для расчета данного налога является именно кадастровая стоимость имущества, подчеркивает эксперт.

Отдельно следует обратить внимание, что обновленная КС для целей расчета налога действует с 1 января 2024 года. Это означает, что налог на имущество за 2024 год по обновленной кадастровой стоимости необходимо будет уплатить до 01 декабря 2025 года (п. 1 ст. 409 НК РФ). При этом в силу прямого ограничения, указанного в п. 8.1 ст. 408 НК РФ, налоговый платеж единоразово не может быть увеличен более чем на 10% в течение налогового периода (календарный год), вне зависимости от того, насколько увеличилась кадастровая стоимость. Таким образом, даже при увеличении кадастровой стоимости жилья в Москве на 21%, платеж по налогу на имущество за 2024 год может увеличиться не более чем на 10%.

«Важно учитывать, что поскольку переоценка кадастровой стоимости имущества производилась на всей территории страны, то изменение размера налогового платежа коснется не только москвичей, но и жителей других регионов. Если в результате переоценки кадастровая стоимость недвижимости в регионе была увеличена, то, соответственно, и размер налогового платежа соразмерно вырастет», – поясняет Чебаков.

Как вырастет налог на продажу недвижимости раньше минимального срока владения

Фото - © Фотобанк Лори

Минимальный срок владения без налога для единственного жилья – 3 года, для более одного – 5 лет.

Исчисляться налог с продажи квартиры с 2025 года начнет по прогрессивной методике (ст. 224 НК РФ) ФЗ от 12.07.2024 № ФЗ-176

Ставка 13% – для доходов до 2,4 млн руб.

Ставка 15% – для доходов свыше 2,4 млн руб.

Нерезиденты при продаже недвижимости должны рассчитать НДФЛ по ставке 30%.

От прибыли, полученной от продажи недвижимости, нужно будет уплатить подоходный налог. НДФЛ взимается с разницы между стоимостью покупки и продажи недвижимости, а не от стоимости объекта в договоре. Если стоимость продажи меньше или равна стоимости покупки – налог платить не нужно, т.к. прибыль отсутствует.

Если приобрели участок за 12,0 млн. руб., а продали его за 16,5 млн. руб., прибыль составила 4,5 млн. руб. (в т.ч. 2,4 млн. руб. база для НДФЛ 13%, а оставшаяся сумма 2,1 млн. руб. база для НДФЛ 15%)

Подоходный налог будет рассчитан следующим образом:

2.400.000 * 13% = 312 000 руб.

2.100.000 * 15% = 315 000 руб.

Общий налог к уплате = 627 000 руб.

Для расчета лимита в 2,4 млн. руб. налоговая будет суммировать доход от продажи недвижимости с другими видами прибыли, полученными человеком в течение года:

Доход от продажи машин, гаражей и т. п.
Страховыми выплатами, если они превышают стоимость ущерба,
Доход от аренды жилья.

Примечание: если квартира будет продана ниже кадастровой стоимости, то налог все равно придется уплатить, его рассчитают с применением коэффициента.

Как будет рассчитываться региональный коэффициент при продаже жилья ниже кадастровой стоимости

Фото - © Фотобанк Лори

При продаже имущества ниже кадастровой стоимости для расчета налога по решению органов региональной власти может быть применен коэффициент, равный 1, что означает, что в качестве налоговой базы для расчета налога может быть принята полная кадастровая стоимость имущества.

До 2025 года данный коэффициент составлял 0,7.

До единицы его подняли:

Санкт-Петербург. Закон Санкт-Петербурга от 27.11.2024 № 734-157
Татарстан. Закон Республики Татарстан от 03.10.2024 года №70-ЗРТ
Краснодарский край. Закон Краснодарского края от 06.11.2024 № 5225-КЗ
Республика Крым. Закон Республики Крым от 28.11.2024 № 13-ЗРК/2024
Калининградская область. Закон Калининградской области от 01.11.2024 № 368
Архангельская область. Областной закон Архангельской области от 02.10.2024 № 137-10-ОЗ
Астраханская область. Закон Астраханской области от 25.11.2024 № 92/2024-ОЗ

Эксперт привел пример подобного расчета.

Исходные данные: кадастровая стоимость – 7 000 000 руб., продажная – 5 000 000 руб. Теперь 7 000 000 руб. умножают на 1, а не на 0,7, и получается, что минимальный доход – те же 7 000 000 руб. Уменьшаем его на 1 000 000 руб. имущественного вычета, база для расчета НДФЛ – 6 000 000 руб.

Рассчитываем налог: 2 400 000 × 13% + (6 000 000 − 2 400 000) × 15% = 852 000 руб. Это на 300 000 руб. больше, чем при коэффициенте 0,7.

Как вырастут налоги для владельцев дорогой недвижимости и земли

Фото - © Фотобанк Лори

С 1 января 2025 года к недвижимости с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей применят новые предельные налоговые ставки (Федеральный закон от 12.07.2024 №176-ФЗ). Если объект капитального строительства или участок стоит более 300 млн. руб., необходимо будет заплатить до 2,5% от их кадастровой стоимости.

Максимальная ставка по налогу на имущество физлиц по объектам недвижимости стоимостью выше 300 млн. руб. – с 2% до 2,5%.

Максимальная ставка по земельному налогу для участков с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. – с 0,3% до 1,5% (в зависимости от вида разрешенного использования).

Если на подобном участке в жилом доме открыли гостиницу или магазин, налог будет рассчитываться, как для прочих участков по ставке, предусмотренной ст. 394 НК РФ.

«Местные власти сами устанавливают ставку земельного налога и налога на имущество физических лиц. А на имущество организаций распространяются другие правила. Для них ставки налога определяются законами субъектов России», – подчеркивает эксперт.

Как увеличится размер пошлин, связанный с регистрацией недвижимости

За регистрацию прав и обременений ранее физлица платили 2 000 руб., а юрлица платили 22 000 руб., с 2025 года размер пошлин будет зависеть от кадастровой стоимости объекта.

Для физлица при кадастровой стоимости до 20 млн. руб. госпошлина составит 4 000 руб., свыше 20 млн. руб. пошлина составит 0,02% от стоимости (0,02% от КС, но не более 500 000 руб. и не менее 0,2% от цены сделки).

Для юрлица при кадастровой стоимости до 22 млн. руб. госпошлина составит 44 000 руб., свыше 22 млн. руб. пошлина составит 0,02% от стоимости (0,02% от КС, но не более 1 000 000 руб. и не менее 0,2% от цены сделки).

«Например, если кадастровая стоимость дома для продажи физлицом равна 20 500 000 руб. и такая же цена прописана в договоре, покупатель заплатит 4 100 (это 0,02% от стоимости жилья). Но если в договоре купли-продажи будет указана цена 25 000 000 руб., пошлину посчитают уже от цены в договоре, а не от кадастровой. Тогда придется заплатить 5 000 руб. (0,02% от 25 млн. руб.)», – приводит расчеты Чебаков.

За регистрацию прав на землю пошлина также увеличится с 350 руб. до 700 руб.

Как изменится порядок перерасчета налогов на имущество физических лиц

По закону от 08.08.2024 г. № 259-ФЗ о глобальной налоговой реформе с 2025 года вводятся новые правила пересчета имущественных налогов по инициативе налогоплательщиков, являющихся физлицами. Это касается земельного и транспортного налогов, а также налога на имущество физлиц, в т.ч. являющихся ИП.

Пересчет производится, если имеются законные основания, чтобы уменьшить сумму рассчитанных налогов. Положения НК РФ не содержат исчерпывающий список оснований для пересчета имущественных налогов.

Но такими считаются: угон автомобиля (п. 3.5 ст. 362 НК РФ); прекращение существования объекта имущества из-за его гибели или уничтожения (п. 2.1 ст. 408 НК РФ); освобождение от уплаты налоговых платежей, к примеру, по ст. 395, 358 НК РФ; изменение в течение налогового периода доли налогоплательщика в праве общей собственности на объект обложения налогом (п. 4 ст. 408 НК РФ); появление у налогоплательщика права использовать льготы по уплате налога на землю (п. 10 ст. 396 НК РФ); изменение в течение налогового периода характеристик объекта обложения налогом, которые влияют на величину налога (п. 5.1 ст. 408 НК РФ); прекращение у налогоплательщика в течение налогового периода права собственности на участок земли (п. 7 ст. 396 НК РФ); появление или прекращение у налогоплательщика в течение налогового периода права на льготу по налогу (п. 6 ст. 408 НК РФ); принудительное изъятие автомобиля (п. 3.4 ст. 362 НК РФ).

Если имеется любое из указанных выше оснований, налогоплательщики с 2025 года могут использовать право на пересчет в заявительном порядке рассчитанных налогов, подав заявление в ИФНС по единой форме онлайн или лично с приложением подтверждающих документов.

Для уплаты пересчитанных налогов корректировками в НК РФ будут установлены особые правила. Налог, который рассчитан по итогам пересчета, нужно будет заплатить не позже 28 числа третьего месяца, идущего за месяцем, в котором сформировали новое налоговое уведомление (новая ред. ст. 363, 397, 409 НК РФ).

К примеру, заявление о пересчете налогоплательщик подал в ноябре текущего года, а ИФНС одобрила его в декабре этого же года. Тогда пересчитанные налоги потребуется заплатить до 28 марта следующего года, отмечает эксперт.

Какие налоговые льготы сохранятся для участников СВО

Для участников СВО и членов их семей продолжит действовать льгота по уплате налога на имущество физлиц. Изменения в Налоговый кодекс внесены Федеральным законом от 08.08.2024 № 259-ФЗ. Данная льгота предоставляется за весь год, независимо от срока участия в СВО.

Для получения льготы необходимо предоставить в налоговый орган заявление с подтверждающими документами для перерасчета налога. В отношении одного объекта налогообложения каждого вида: квартира или комната, жилой дом, гараж или машино-место. Если объектов в каждой категории несколько, то под льготу попадают наиболее дорогие из них, подчеркивает эксперт.